Saiba como funciona o financiamento imobiliário no Brasil, o que é necessário para ter o cadastro aprovado e quais as modalidades de financiamento. Confira!

Todo ano milhares de brasileiros recorrem ao financiamento bancário para adquirir o seu primeiro imóvel. Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), em 2022 foram R$ 255 bilhões em recursos para financiamento habitacional no país, um recorde segundo a associação. Esse valor foi dividido entre pessoas que compraram a casa própria e o setor da construção civil, porém, um pouco mais de 80% do valor total foi para pessoas que financiaram o imóvel próprio.

Isso mostra o quanto as pessoas costumam recorrer aos bancos para adquirir o primeiro imóvel, e o principal motivo é que nem todos costumam ter o valor integral do imóvel que desejam comprar. Na maioria dos casos as pessoas conseguiram juntar um montante que utilizam como entrada, assim como o saldo do FGTS também pode ser utilizado como entrada ou abatimento das parcelas.

Tipos de financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é a modalidade de empréstimo exclusiva para a compra de imóveis, casas ou apartamentos, mas também espaços comerciais, como veremos a seguir. O financiamento, portanto, é o valor que a instituição financeira empresta para que a pessoa adquira o imóvel; esse valor pode ser de até 90% do valor total do imóvel e ser pago em até 35 anos.

No Brasil, as fontes de financiamento para este tipo de empréstimo incluem a Caderneta de Poupança e o FGTS, bem como a emissão de instrumentos financeiros como LCIs (letras de crédito imobiliário), CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e CCIs (cédulas de crédito imobiliário).

Quando surgiu o financiamento imobiliário no Brasil?

O financiamento imobiliário no Brasil tem raízes históricas, mas a formalização desse sistema ocorreu principalmente a partir da década de 1960. Antes dessa época, a aquisição de imóveis no país era majoritariamente à vista, e o mercado imobiliário não tinha uma estrutura bem definida de financiamento.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 pela Lei nº 4.380, estabelecendo as bases para o financiamento habitacional no país. O SFH foi fundamental para o desenvolvimento do financiamento imobiliário no Brasil, tendo sido responsável pela viabilização da construção de milhares de unidades habitacionais. Esse sistema utilizava recursos da Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar a aquisição de imóveis.

Em 1997, houve uma significativa inovação no mercado com a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) pela Lei nº 9.514. O SFI foi criado para possibilitar o financiamento de imóveis sem utilizar os recursos do FGTS ou da Caderneta de Poupança. Diferentemente do SFH, o SFI é baseado em critérios inteiramente de mercado, sem intervenção do governo nas taxas de juros, tornando-se uma alternativa para quem busca financiamento imobiliário fora das condições estabelecidas pelo SFH. Além disso, ele não possui as mesmas regras que o SFH, cujo foco é a aquisição de imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. No SFI, por exemplo, o valor pode passar desse montante, assim como não tem necessidade de ser exclusivamente residencial.

Como solicitar financiamento imobiliário?

A primeira dica é estar com o CPF regularizado, isto é, não estar negativado em instituições de proteção ao crédito. Ainda que a pessoa saiba que não possui dívidas, vale sempre fazer uma consulta a essas instituições para ter certeza de que não haja nada pendente em seu nome. E, claro, já ter um planejamento para esse passo, o que envolve possuir um valor de entrada; vale lembrar que os juros são calculados com base no valor total do imóvel, portanto, quanto maior o valor dado na entrada menor serão os juros aplicados.

A segunda, é já ter pesquisado por imóveis de sua preferência, saber sobre valores e pensar se a parcela do financiamento cabe no seu orçamento mensal, visto que uma das exigências do SFH é de que o valor da parcela não ultrapasse 30% da renda mensal do comprador. Alguns bancos oferecem o serviço de simulação em seus sites, o que pode ajudar bastante na escolha dos imóveis.

Após já ter pesquisado os imóveis e feito as contas é o momento de escolher o banco no qual pretende solicitar o financiamento. Aqui a dica é dar preferência para bancos dos quais você já é cliente, pois isso agiliza e facilita a aprovação do financiamento, porém, sempre levando em conta as taxas e juros praticados por cada um.

A terceira dica é saber todos os passos para solicitar o financiamento, isto é, fazer um check list de toda documentação exigida pelo banco. Quanto menos erros existirem nessa fase mais rápido sairá o resultado da sua avaliação, portanto, esteja atento à documentação. Outro fator importante é saber que haverá custos de cartório na aquisição do imóvel, por isso é importante ter uma quantia separada para esses valores.

Por último, é importante dizer que com o financiamento o imóvel fica alienado ao banco e serve de garantia em caso do comprador não conseguir cumprir com os pagamentos. Por isso, a decisão de compra de um imóvel deve envolver algumas questões importantes, como a de saber que terá uma parcela constante para quitar por alguns anos. Portanto, quanto maior o planejamento e melhor o valor de entrada, mais fácil será o pagamento das parcelas. Outra dica, é utilizar o saldo do FGTS de forma anual para quitar parte da soma das 12 parcelas do ano, o que pode ajudar bastante a diminuir o valor das parcelas.

De modo geral é bastante fácil ter o seu financiamento imobiliário aprovado, não é à toa que o número de pessoas que procuram por essa modalidade para a aquisição do seu primeiro imóvel saltou nos últimos anos, pois, se comparado aos valores de aluguel praticados hoje no mercado, as parcelas podem ficar abaixo, sem contar que é um investimento para a vida.

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